ЛАЗУРНЫЙ БЕРЕГ МОСКВЫ-РЕКИ
Почему столичные
хрущевки сравнимы по цене с кварталом Челси
Тезис о том,
что главное богатство России заключается в нефти
и газе, устарел. Наше национальное достояние —
это хрущевки. Судите сами: сегодня в Москве 192
миллиона квадратных метров жилой площади. При
минимальной ныне цене в три тысячи долларов за
метр валовая капитализация столичного рынка
недвижимости составляет порядка 600 миллиардов
долларов. Это три «Газпрома» с гаком, или больше,
чем капитализация всех без исключения компаний
нефтегазового сектора.
Квадратные метры в Москве
сейчас стоят дороже, чем во многих европейских
столицах, а по соотношению цена-качество мы
находимся не только впереди планеты всей, но и за
рамками человеческого разумения. Закон спроса и
предложения, конечно, неумолим, но важно понять,
что это за спрос такой и что за предложение.
Со спросом вроде все ясно:
гуляют по стране шальные нефтегазовые денежки,
которые не могут найти себе приют ни на фондовом
рынке — в силу его декоративности, ни в банках —
в силу их слабости. А вот с причинами дефицита
предложения все сложнее. «Новая» провела
собственное исследование.
— Добрый день. Это
компания «Домострой»? Меня интересует квартира в
доме, построенном вашей компанией по улице
Гарибальди.
— Госкомиссии в этом
доме еще не было. Но, к сожалению, 85% жилья уже
продано.
— А сколько может
стоить квадратный метр в этом доме?
— Стоимость второго
этажа составляет 4500 долларов. Когда дом будет
сдан, цена вырастет до 6000—6500. Это связано с тем,
что сейчас очень мало новостроек в Москве.
— У вас есть
однокомнатные квартиры эконом-класса?
— У нас были квартиры
эконом-класса у метро «Сходненская», в Южном
Тушине. Сегодня это нулевой этап строительства,
правда, там однокомнатные и двухкомнатные
квартиры уже проданы. Но вы можете приобрести
трехкомнатную квартиру. Стоимость квадратного
метра — 2300 долларов. Сдача дома планируется на
первый квартал 2008 года.
Примерно таким получается
разговор риелтора с человеком, решившим, на свою
беду, обзавестись квартирой в Москве. Три месяца
назад, когда цены на недвижимость начали
стремительно расти и на рынке стали продаваться
хрущевки за абсолютно невменяемые деньги, люди
стали крутить у виска, поговаривая: ну и кто будет
покупать эти квартиры? Через недели две начал
резко падать курс доллара, и покупатели на
малогабаритки нашлись.
«Некоторые клиенты
сегодня выискивают свои будущие квартиры по
объявлениям и тут же звонят и говорят, что готовы
приобрести недвижимость без дополнительного
осмотра, — говорит риелтор Елена Левина. —
Подобных сделок на рынке очень много, и, как
правило, заключаются они в течение трех часов
после опубликования объявления. Связано это с
падением курса доллара: люди решили таким
образом подстраховаться от назревающего
кризиса».
За один только март
стоимость однокомнатных квартир с 70 000 выросла до
110 000 долларов. Таким образом, средний рост цен на
жилье составил в первом квартале 2006 года 55%.
 Еще
через три недели спрос на квартиры стал
радикально превышать предложение. Участились
так называемые аукционы на месте. Приезжали два
риелтора со своими покупателями в одно и то же
время, и хозяин говорил: кто даст больше, того и
квартира. Таким образом, однокомнатная квартира
общей площадью в 24 кв. м, находящаяся в двадцати
минутах езды от метро «Бибирево», была продана за
120 тысяч долларов.
Популярность ипотечного
кредита в апреле достигла своего пика, но уже в
мае рейтинги такого вида приобретения жилья
стали падать. Средняя зарплата москвича сегодня
— 500 долларов. Максимальный кредит, на который
может рассчитывать семья из двух человек с
подобным заработком, — это 60 000 долларов. При этом
первоначальный взнос семьи должен быть порядка 20
000 долларов. С такой суммой на руках в апреле
трудно было купить однокомнатную в ближнем
Подмосковье, не говоря уже о столичной
недвижимости. В итоге тенденцией стало не
развитие ипотеки, как о том говорят в
правительстве, а наоборот — отказ граждан от
ранее выданных банками кредитов. И многим банкам
пришлось серьезно пересматривать кредитную
политику, решившись на такой беспрецедентный
шаг, как снижение первоначального взноса или
вообще отказ от него.
Всплеск цен на московском
рынке жилья эксперты поначалу расценивали как
временный. Сегодня очевидно: цены на жилье падать
не будут. Рост обещает стать лавинообразным. Если
за март — апрель цены в среднем выросли на 40 — 50%,
то в мае — июне примерно на 15—20%. Конечно, сегодня
еще можно найти квартиры по 3000 долларов за
квадратный метр, но риелторы все больше
предлагают объекты, приближающиеся к отметке 4000
и выше.
Будет глупо утверждать,
что риелторским компаниям такой рост цен на
жилье невыгоден. Появилось даже мнение, что
риелторские и строительные компании действуют
согласованно, поднимая умышленно цены. Такой
ценовой сговор вполне мог иметь место, но в этом
случае кризисной ситуации на рынке недвижимости
удалось бы избежать: и менеджеров по продажам, и
застройщиков вполне устраивал естественный
ежегодный рост цен на жилье.
Основой для резкого
увеличения цен на недвижимость, как ни странно,
послужил федеральный закон № 214 «Об участии в
долевом строительстве многоквартирных домов»,
который вступил в силу 1 апреля 2005 года. Закон,
призванный защищать права дольщиков,
предоставил соинвесторам просто непаханое поле
прав, в результате чего за свой бизнес испугались
уже застройщики.
Следуя ФЗ № 214,
застройщики должны начинать рекламную кампанию
только после того, как соберут полный пакет
документов. В том числе должны быть оформлены
права на землю и получено разрешение на
строительство. Нарушение сроков сдачи дома,
самовольное отклонение от проекта, недобор в
разрешительной документации, качество
строительства — вот неполный список поводов,
которыми может воспользоваться дольщик, чтобы в
одностороннем порядке расторгнуть договор.
Застройщики еще год назад
предсказали финальную часть этой ситуации:
приток граждан, желающих извлечь из этого закона
материальную выгоду (многие стали заключать
договора только для того, чтобы через некоторое
время вернуть себе деньги и еще неустойку в
размере 63% годовых от суммы договора).
«То, что сейчас домов
строится очень мало, обосновано тем, что
инвесторам невыгодно вкладывать деньги в
строительство, — говорит Евгения Галицкая,
риелтор компании «Миэль». — До первого апреля
прошлого года инвестор не был защищен, а после
первого апреля правительство решило инвесторов
«защитить» путем переложения на них практически
всей ответственности. Так, из-за этого инвесторы
совсем потеряли интерес к вложению денег».
Как и предсказывали
эксперты год назад, сегодня строители начали
ускорять сроки сдачи новостроек, кроме того,
часть компаний просто не смогла реализовать
проекты в соответствии с новым
законодательством. Все это привело к росту цен.
Банкам стало невыгодно кредитовать застройщиков
и тем более нести ответственность вместе с ними.
А поправки, готовящиеся Госдумой, только
провоцируют кризис. Согласно новым
законодательным нормам, отменяется солидарная
ответственность застройщика и банка-кредитора
перед дольщиками, сам же застройщик должен будет
платить неустойку в двойном размере. В
результате застройщики начнут продавать
квартиры, только когда дом будет сдан под ключ.
Соответственно граждане просто лишатся
возможности приобретать жилье дешевле.
Еще одним предсказуемым
фактором роста цен стало повышение в Москве
стоимости строительных материалов. Напомним, что
в прошлом году после продажи цементного бизнеса
фирмы «Интеко» компании «Евроцементгрупп» на
столичном рынке сформировалась монополия,
которую, несмотря на все скандалы и старания
Федеральной антимонопольной службы, не удается
устранить. Итоги этой сделки мы продолжаем
пожинать сейчас.
И сегодняшняя
стабилизация цен на квартиры — временное
явление: летом, в период отпусков, квартиры
всегда немного дешевле. Рост начнется с конца
сентября — начала октября. Именно тогда рынок
недвижимости покажет максимальную точку
платежеспособности населения.
Менеджеры по продажам уже
сейчас откладывают некоторые квартиры, которые
можно продать дороже, на осень. Тогда-то цена в 6000
долларов за квадратный метр в хрущевке может
показаться нам средней.
Так и будет продолжаться в
силу дефицита на рынке недвижимости, тем более
что предпосылок к быстрому насыщению рынка
нужным количеством квартир нет. Только через
полтора года будут выставлены на продажу первые
новостройки, сданные под ключ, в которых не было
долевого участия. Именно эти многоэтажки должны
начать выводить рынок недвижимости из кризиса.
Тогда цены должны остановиться в росте, в
последующем немного снизиться и, главное,
стабилизироваться.
Юлия МАРТОВАЛИЕВА
Мнения
экспертов
 Марина
МАРКАРОВА, управляющий директор компании Blackwood:
— По нашим данным,
повышение цен в среднем составило:
на вторичном рынке
(сегмент наиболее доступных хрущевок) порядка
30—35%;
на типовые новостройки
порядка 30%;
на элитное жилье, по
разным оценкам, от 25 до 40% на первичном рынке и
35—40% на вторичке.
Главную роль сыграл ФЗ №
214, резко ограничивший деятельность
застройщиков, которые сократили объемы
вводимого жилья, создав тем самым ситуацию
дефицита предложения. На данную ситуацию
наложился небывалый подъем спроса на
недвижимость, когда многие люди
руководствовались принципом «покупать сегодня,
так как завтра будет дороже». Начался
безудержный рост цен, который пока не может
остановить даже федеральный центр.
Падение курса доллара
если и сказалось на рынке недвижимости, то
ненамного. Скорее выросли отпускные цены на
цемент и строительные материалы, что, в свою
очередь, повысило себестоимость строительства.
Крушение ряда
строительных пирамид сказалось в сегменте
эконом-класса. Распоряжение столичных властей о
том, что недострои все же будут завершены силами
других застройщиков, спровоцировало повышение
цен на остальные объекты этих фирм, так как
естественно, что все затраченные средства они
попытаются себе вернуть за счет других объектов.
Увеличение объема выдачи
ипотеки, на наш взгляд, если и сказалось на росте
цен, то также совсем немного. Дело в том, что
ипотекой сегодня могут воспользоваться не более
7—9% из числа потенциальных покупателей
недвижимости. Ипотечные кредиты требуют полной
проверки деятельности застройщика со стороны
банка, выдающего кредит, так что многие компании
попросту не работают с ипотекой.
Активизация государства
путем вложения средств в проект «Доступное
жилье», пожалуй, вообще не причина повышения цен.
В основе данного проекта лежит двукратное
увеличение ввода нового жилья. Но, как говорят
сами строители, стройиндустрия в ее нынешнем
состоянии может с этим и не справиться. Качество
возводимых домов и так хромает, а если строить их
еще в два раза больше и быстрее, то тогда нормам
не будет отвечать большинство строений.
 Олег
РЕПЧЕНКО, руководитель аналитического центра
«Индикаторы рынка недвижимости»:
— Сейчас цены растут
на все, и достаточно синхронно. Но традиционно в
процентном отношении более всего подорожало
дешевое жилье: однокомнатные квартиры в старых
домах — что дешевле, то и больше дорожает. Причин
роста цен очень много. С одной стороны, это рост
платежеспособного спроса в Москве, особенно на
фоне экономического роста и высоких цен на
стройматериалы. Еще одна причина — падение курса
доллара. Важным фактором является сокращение
объема предложения, особенно после введения 214-го
закона о долевом участии. Ужесточились правила
разделения стройплощадок, получения разрешения
на строительство, и из-за этого активных объектов
на рынке стало меньше. Плюс ко всему этому
инвестиционный ажиотаж.
Выдача ипотеки банками —
еще один фактор, стимулирующий платежеспособных
клиентов. Момент, связанный с государственным
проектом «Доступное жилье»: предложение
сократилось за счет изымания части жилья под те
самые социальные программы. В Москве в этом году
планировалось передать 8000 квартир для
военнослужащих — то есть на рынок эти метры уже
не попадут. Государство выделяет деньги на
льготы и доступное жилье. Это создает дефицит — и
жилье дорожает. Я считаю, что государству надо
вкладывать деньги не в раздачу бесплатного
жилья, а в увеличение объема строительства, в
создание инфраструктуры: автодороги, школы и
детские сады. Также необходимо упрощение
привлечения инвесторов для выбора
стройплощадок, потому что на сегодняшний момент
процесс оформления документов может занимать
три года. Бумажки дольше носят из кабинета в
кабинет, чем строят дом. Если учесть все
сказанное выше, то программа «Доступное жилье»
будет решена полностью, потому что коммерческие
застройщики в большом количестве желают строить
и зарабатывать на этом рынке.
Записала Наталья
АНТОШКИНА
26.06.2006
|
